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再议住宅建筑区划内车位产权问题
打印本页? ??发布时间:2018-5-31 13:46:05

谷丹

“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。”这句出自杜甫之手的着名诗句,被许多媒体竞相引用,借以说明房屋自古就是较为稀缺的生活资料。然而在现代市场经济条件下,人们对于房屋(本文仅指居民住房)的需求已不仅仅限于挡风遮雨的生存需要,优雅的居住环境、齐全的配套设施、诚信的物业服务、巨大的升值潜力无疑不成为影响人们购房的重要因素。车位对于大多数小区的业主而言无疑是小区中至为稀缺的重要配套设施,随着人们生活水平的不断提高,有车一族的日益壮大,对小区内车位归属问题的研究已然成为法学界关注的焦点。  

2007年,我国颁布的《物权法》在第六章业主的建筑物区分所有权中对车位的归属问题给予了明确规定。《物权法》的颁布、实施为广大业主提供了实实在在的法律保障,然而,从基层法院的受案情况来看,开发商、物业公司侵犯业主或购房者权利的案例仍时有发生。本文仅以实践中发生的涉“车位产权”案件为视角,谈谈有关住宅小区内的车位产权归属问题。  

一、小区内车位种类的划分  

就目前的情况而言,车位主要分为地上车位和地下车位两种。  

地上车位可分为两种:一种是敞开式的地上车位,这种车位占用业主共有的道路或者其他场地,通常是通过划线和编号来确定每个车位的具体位置;另一种是开发商在当初申报规划时单独获得规划许可而建成的有独立的用地面积和建筑面积的地上车位,这种车位通常位于小区内某个三面有围护的集中区域内。  

地下车位也可分为两种:一种地下车位是建于小区地下的面积已被纳入小区业主公摊面积中的地下车位;另一种地下车位则是开发商单独获得规划许可而建成的具有独立的用地面积和建筑面积的地下车位,该地下车位的面积没有被包含在业主公摊面积之中。  

概括而言,本文所要讨论的车位归属主要是建筑区划内占用共有的道路或者其他场地泊车车位的归属和建筑区划内规划用于停放汽车的地上车位和地下车位的归属。  

二、解读《物权法》关于车位归属的规定  

《物权法》第七十四条规定:  

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。  

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。  

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。  

第一款所涉车位是建筑区划内的规划用于停放汽车的地上车位和地下车位。立法之所以强调该车位地处“建筑区划内”,旨在建立车位与业主住房间的密切关系,明确此种车位属该小区的配套设施。建筑规划部门同意开发商开发此车位的本意旨在满足业主的需求,在西方许多国家的立法中都有明确的规定,禁止开发商将此车位出售或出租给业主以外的人,在我国上海、广东等地也以出台地方性法规的方式对开发商出售或出租车位予以限制。建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知本区域全体业主。以2008年11月28日表决通过的《广东省物业管理条例》为例,新条例规定,小区内的车位、车库,建设单位应当首先出租给本区域的业主、物业使用人,在满足本区域业主、物业使用人需要后,建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过6个月。我国的《物权法》虽然未对开发商出售或出租车位做出具体的限制,但也确立了规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主需要的大原则。“首先满足业主的需要”这句话,应该理解为:小区内的业主购买和使用车位的优先权是绝对的,而不是同等条件下的优先购买权或优先承租权。在这种意义上而言,本款所用“首先”一词显然相当考究,突出的表现出了小区车位的配套性特征。本款规定亦对开发商提出了较高的要求,即使开发商开发独立的不属业主公摊面积之内的地上或地下车位,拥有车位的所有权,在本款限制下,开发商不能以抬高价格使广大中小业主丧失购买和承租车位的机会,否则将被认为是有违本款之立法精神,否认小区车位系小区配套设施的公益属性。 

第二款讲的是,建筑区划内的车位可通过以下4种方式明确归属:一是买卖,二是赠与,三是租赁,四是其他方式约定。本条旨在明确建筑区划内规划用于停放汽车的地上车位和地下车位的归属问题。“赠与”是目前很多开发商提高房价和打促销牌的一个噱头,尽管羊毛出在羊身上,可是购房者还是乐于从开发商那儿接过这个“免费”的甜点,成为车位的所有者。因赠与而导致开发商与业主间产生车位产权纠纷的情况是比较少见的,而以买卖和租赁的方式确定车位归属则是导致纷争的重要起因。开发商开发有独立产权的车位当然是想从中获益,而在七十四条第一款的限制下,开发商只能以不超出普通消费者的正常需求和承受能力的价格进行出售或出租,以达到满足小区内业主需求的立法目的。因此,开发商开发出足以超出小区业主需求的车位空间将是其从中获益的不二法则。  

第三款则明确了业主对占用共有的道路或者其他场地泊车车位的业主共有权。《物权法》第七十三条明确规定,道路、绿地和其他公共场所,归全体业主共有,这是业主成为占用共有的道路或者其他场地泊车车位共有人的权利来源。从这个条款,我们可以看出法律允许在业主共有的道路或者其他场所停放车辆,但车位是归全体业主共有的,因停放车辆而获得的收益也归全体业主共有。然而在司法实践中,我们也遇到这样的纠纷:车位附近的小区业主认为停放在自家楼前的车辆干扰了小区的整洁景观,导致了一定的安全隐患(主要是危及小区内玩耍的小孩儿),对居民的起居生活造成了一定程度的滋扰,于是对此种车位的存在发出反对的声音,有的甚至诉诸法律。事实上,是否允许在共有的道路或者其他共有场地上设定泊车车位,不是法律强制规定的范围,第七十四条第三款的内容只是对第七十三条规定的进一步细化和立法精神的延伸。全体业主才是建筑物共有部分的处分权人,小区内能否存在此种车位只能通过召开业主大会的形式形成最终的表决意见。之所以会有业主将此纠纷诉诸法院,多是由于物业公司在未经业主大会表决的情况下擅设车位所致。  

三、车位归属明确,纠纷因何而起  

通过对物权法第74条的解读,我们可以对本文探讨的两类车位的归属予以总结,即:建筑区划内占用共有的道路或者其他场地而设的车位归全体业主共有。由于小区的土地使用权属于全体业主所有,因此开发商无权出售敞开式的地上车位。这类车位应当由业主委员会决定是否设定并委托物业公司进行管理,出租收益属全体业主共有。建筑区划内规划用于停放汽车的地上车位和地下车位,如果车位的面积已被计入了公摊面积中,则归小区全体业主共有;如果车位的面积没有被计入小区公摊面积中,则属于开发商所有,开发商可以通过出售、附赠、出租等方式将所有权或使用权优先让渡给业主。  

在司法实践中我们遇到许多有关车位所有权和收益权的纠纷,以下试举几个颇具代表性的实例,一一分析导致纠纷的原因:  

1、很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位,可这地下车位的买卖是否合法,很多业主并不知道,因此导致了许多纠纷的产生。有些时候,业主明明已经公摊了车位所在区域的面积却仍向开放商缴纳了购买费或承租租金,致使开发商二次获利。

2、实践中存在的开发商将由人防工程改造的车位出售或出租给业主的作法也是违法的。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主,所以利用人防工程改建的车库归全体业主共有。  

3、开发商为获得非法利益,在未获规划许可证的情况下将小区地下空间改造成停车位并予以出租或出售的行为实际上是对业主共有财产的私自处分,侵害了小区业主的共有处分权。  

4、有的开发商只与业主签租赁合同。可在约定的租赁期限超过了20年的时候,并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第二百一十四条的规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。” 消费者租赁车位,最长期限也只有二十年,二十年后是不受法律保护的。开发商实际上是在欺诈业主。  

5、因物业公司未经业主大会表决同意就在建筑区划内占用共有的道路或者其他场地上擅设车位,或者未经业主大会授权就擅自制定车位管理办法和车位费标准、擅自处分车位费导致的纠纷也时有发生。物业公司的上述行为严重侵害了小区业主的共有权特别是处分权和收益权。  

四、小结  

小区建筑区划内的车位已是现代社会的重要资产,其所有权归属是个涉及重大经济利益的重要法律问题。《物权法》已对车位归属做出的规定,尽管在实际操作中仍有许多细节性的问题难以解决,但其原则性的规定和清晰的立法价值取向已为司法实践指明了方向。  

通过以上的分析,我们不难发现,许多车位产权纠纷的产生都是因为业主对法律不熟悉所致。在中国法制发展不尽健全的今天,我们都有为完善法制作贡献的义务,都有为普及法制而努力的责任。同时,我们也必须提醒广大业主在购买或承租规划用于停放汽车的地上车位和地下车位时,应仔细查看所买住房的公摊面积中是否包含了预购或预租车位的面积并应到房屋所在地的区县房地产交易中心查阅,以确定开发商是否进行了车位权属登记,享有车位的所有权。   

【作者简介】

谷丹,扬州市邗江区人民法院任职。

来源:北大法律信息网

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